Cách tính giá nhà đất như thế nào cho đúng?

(19/01/2020)

Hiện nay, mặc cho các căn hộ chung cư, dự án nhà ở mọc lên như nấm, nhưng vẫn có những người muốn sở hữu một căn nhà cho riêng mình. Điều họ quan tâm nhất là những chi phí hay giá cả nhà đất. 

Những yếu tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản

Yếu tố quan trọng nhất trong bất động sản là yếu tố tự nhiên. Trong đó, vị trí địa lý có giá trị hàng đầu. Tiếp sau vị trí địa lý là đến giá trị của kích thước mảnh đất. Tiếp theo là yếu tố địa hình. Tình trạng về môi trường cũng đóng vai trò lớn. 

Thực tế khu đô thị Park City Hà Nội

Thứ hai là yếu tố về kinh tế. Đầu tiên là khả năng đem đến thu nhập của bất động sản. Ở các khu vực phát triển, đông dân cư, bất động sản sẽ có lợi nhuận cao hơn. Tiếp đến là khả năng thu hút các sự kiện và vốn FTI. Theo sau đó là yếu tố thị trường trong kinh tế. Những khu vực có nền công nghiệp phát triển như Bắc Ninh, Bình Dương,… thì giá trị bất động sản cũng cao. 

Yếu tố quan trọng thứ ba là thị trường. Đó là tính hữu dụng của một khu vực. Những dự án có tiện ích phù hợp với nhu cầu của người dân thì sẽ có giá trị cao hơn. Tiếp theo là khả năng cung và cầu của dự án. 

Thứ tư là tính pháp lý của các dự án. Những dự án có pháp lý về quyền sử dụng đất, có sổ đỏ và giấy phép xây dựng sẽ có giá trị cao hơn những dự án chưa có tính pháp lý. 

Thứ năm là uy tín của các chủ đầu tư. Đối với các dự án thì đây chính là yếu tố đánh giá năng lực của khách hàng đặc biệt quan tâm khi tìm hiểu.

Bên cạnh năm yếu tố chính, để định giá giá trị của một bất động sản cần xét đến cả những yếu tố bên ngoài  như: kinh tế, chính trị, văn hóa của khu vực bất động sản đó. 

Trong đó, yếu tố tự nhiên chiếm tỉ trọng cao nhất là 50%, mỗi yếu tố chính khác chiếm 10% tỉ trọng và các yếu tố bên ngoài cũng chiếm 10% tỉ trọng. 

Các phương pháp định giá đất chuẩn xác 

Có 5 phương pháp định giá đất là theo nghị định 44, năm 214 NĐĐP quy định về giá đất. 

Phương pháp 1: So sánh giá trực tiếp. Đây là phương pháp thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự đã chuyển nhượng trên thị trường để xác định giá thửa đất cần định giá. 

Phương pháp 2: Thu thập, là phương pháp được tính bằng thương số giữa thu nhập dòng (thu được bình quân một năm) trên một đơn vị diện tích đất so với lãi xuất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính tới thời điểm được định giá nhà đất của loại tiền gửi Việt Nam đồng, kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi xuất tiền gửi cao nhất trên địa bàn tỉnh. 

Phương pháp 3: Chiết trừ. Đây là phương pháp đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản. 

Phương pháp 4: Thặng dư. Đây là phương pháp đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. 

Phương pháp 5: Điều chỉnh hệ số giá đất, là phương pháp sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do tỉnh, thành trực thuộc trung ương ban hành. 

Tuy nhiên đối với khách hàng mua nhà thì chỉ nên sử dụng một phương pháp là phương pháp so sánh. Người mua nên tìm hiểu về vị trí của bất động sản. Tiếp đến là nên tìm hiểu về các bất động sản tương đồng để so sánh về quy mô, diện tích giá bán. Ngoài ra cũng nên tìm hiểu về hệ thống giao thông, tiện ích,…

Xem thêm: Những loại đất cần tránh khi đầu tư bất động sản

<